住宅ローンにもハウスメーカーが影響！私たちの適用金利紹介します。

土地の購入が決まり、様々な銀行に住宅ローンの事前審査を申し込みました。土地からの注文住宅なので分割融資が必要ですが、可否にハウスメーカーが影響する事が判明。各銀行の実際の適用金利と併せてご紹介します。

【目次】

住宅ローンの事前審査とは

住宅ローンを正式に申込する前に、事前審査というものを受けます。
身分証や購入する土地のパンフレット、ハウスメーカーからの総額見積等を提出し、住宅ローンを借りられるか、借りられるとしたら金利〇%になるのかを教えていただきます。

ホームページ等で住宅ローンの金利が出ていますが、あれは店頭金利(定価みたいなもんです)から、借入期間中のお値引き(金利の通期割引)を適用した、最優遇金利です。
事前審査の段階でいろいろと審査され、実際に自分は〇%で住宅ローンを組めるのかが判明します。

事前審査から建物完成までの流れ

この事前審査は正式な申込ではないのですが、ここで通した金額以上を正式に借りようとすると、改めて事前審査からやり直す必要があります。なので、まずは予算以上の金額で事前審査することをオススメします。

土地の買付を出す際はこの事前審査を通すことが条件になります。お金を調達できる見込みがない人に売れませんからね。

住宅ローンの事前審査

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土地の契約

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住宅ローンの本審査

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土地代金の支払い（土地のローン返済開始）

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建物の詳細決定（上物の金額確定）

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銀行へ借入額の調整

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上物の代金支払い（上物のローン返済開始）・引き渡し

と流れていきます。

住宅ローンはあくまでも住宅へのローンです。土地購入だけでは使えません。

土地の契約時に「住宅ローンが降りなかったら解約可能」と特約が入ります。ただ、この期日が土地契約から1ヶ月程度なんですよね。

そのため、土地購入後は速やかに本審査を申し込む必要があるのですが、上物の金額が決まってない中でどうやって借入金額を決めるの？という疑問がありました。

かといって、住宅ローンなので土地単体でローンを組めません。

銀行にお問い合わせして分かったことは、本審査の時点では仮の上物見積り、間取りを提出して土地と上物を合計した総借入の契約を結ぶ。

その後、上物の金額が固まったら借入額を調整する。という流れの様です。

これ、誰も教えてくれないので理解するまでに時間を要しました。

事前審査を申し込んだ銀行とその結果

今回、以下5つに事前審査を申し込み、その結果は以下の通りでした。

　三菱UFJ銀行　  ：　0.425%(頭金5%を入れれば0.345%台まで優遇！ )
　三井住友銀行　：　0.500%　
　三井住友信託　：　0.625%
　みずほ銀行　　：　0.625%
　りそな銀行　　：　提出書類が細かく、途中で先方からフェードアウト。。。(笑)

なんと、三菱UFJはHPで公表している金利が0.475%なのですが、最優遇以上の割引提示がありました。

一方のみずほ銀行はHPで0.375%とありますが、実際は1番金利が悪いです。

昨今のシステム障害といい、ほんと言ってることが違う銀行ですね(笑)

だがしかし、ここでウィザースホームで建築するbooh太郎に試練が。。。

建物代金の分割融資をしてくれない銀行も

一般に、土地からマイホームを建てる場合には、複数に分けてお金を支払う必要があります。

　①不動産屋へ　：　土地代金
　②ハウスメーカーへ　：　着工時の中間金
　③ハウスメーカーへ　：　上棟時の中間金
　④ハウスメーカーへ　：　完成時の最終金

ウィザースホームの場合、③は割愛してくれるようなので、①、②、④の3回支払いが必要になります。

通常、住宅ローンは土地と建物を担保にしてお金を貸し付けるので、④のタイミングで融資を受けます。しかしながら、そうすると①～③までのお金が払えません。(すっっっごい貯金があれば別ですが。。。)
そこで、銀行によっては分割融資を行ってくれます。

三菱UFJ銀行に確認すると、分割融資のタイミングは①と④の2回なら可能。一部ハウスメーカー様なら②でも分割するので計3回の分割融資をします。とのことでした。
ウィザースホームは③の支払いが不要なので、これであればイケる！！と思ったのですが、ウィザースホームの場合は3分割には対応していないとのこと。。。

これがすみふだったり、すみりんだったら対応してくれるんでしょうねー。

ということで、三菱UFJで進める場合は、②の中間金はハウスメーカーのつなぎ融資、自己資金で建て替え、あるいはHM側と交渉して待ってもらう等の対策が必要となります。

一方の三井住友銀行は①、②、③、④と建物代金も含めた分割融資が可能との回答でした！

ウィザースホームではつなぎ融資としてTCエージェンシーを利用できます。ここへ支払う金利や手数料を加味して、銀行を決める必要がありそうです。

ちなみに、金利だけで言えばネットバンクの方が低金利で、手厚い団信が付いてくることで有名です。ただし、ネットバンクのデメリットは分割融資に対応していないこと。

そんな中、住信SBIネット銀行は土地と建物の2分割には対応してくれます！三菱UFJと同じですね。もし三菱で検討されている方は、住信SBIでも良いかもしれませんね。

 

最後に

住宅ローンの分割融資にもハウスメーカーが影響すると初めて知りました。やはり大手は強いですね。ハウスメーカー選びの際は銀行ローンまで考えなかったですが、こういった面でも違いはあるんですね。。。